Por tal razón, debemos ser conscientes de este problema, que lastimosamente avanza día a día; por lo que, debemos tener en cuenta:
• Conocer el sistema de transferencia de propiedad inmueble en el Perú y su correlación con el Registro Público, que para este caso es el Registro de Propiedad Inmueble, el cual, forma parte del Sistema Nacional de los Registros Públicos, conforme se desprende de la Ley Nº 26366 en su artículo 2 inciso c)1.
• Ciertas pautas al momento de realizar la compraventa de algún bien inmueble o predio; como por ejemplo: Solicitar un certificado de propiedad, en el cual conste no solo el titular registral, sino además las cargas o gravámenes que pueden recaer en el bien inmueble, los que podrán ser solicitados por el interesado, haciendo uso de la publicidad formal indirecta o directa, si además de ello, este quisiera leer el título archivado en mérito del cual, el último titular con derecho inscrito adquirió la propiedad inmueble a su favor.
• Conocer el beneficio o la ventaja que presenta la Alerta Registral; definida como un servicio gratuito ofrecido por la Sunarp que permite advertir al titular registral de un derecho vigente de propiedad o copropiedad inscrito en el Registro de Predios, respecto del título o títulos que se han presentado para su inscripción en la partida en la que tiene inscrito su derecho. En otras palabras, el servicio consiste en poner en conocimiento del propietario de un predio el título o títulos que se hubieran presentado sobre la partida registral de dicho predio. Debe tenerse en cuenta que este servicio actualmente solo se ofrece en el Registro de Predios y a favor de aquellos propietarios que tengan inscrito su dominio.
La norma que regula el servicio en mención es la Resolución N° 185-2008-SN, del 27 de junio de 2008, que aprueba la Directiva N° 003-2008-SUNARP-SN. El servicio de “Alerta Registral” se brinda mediante la remisión de un mensaje a la dirección electrónica (correo electrónico) que el titular registral hubiera señalado en el contrato de adhesión. Para acceder al servicio, el usuario debe registrarse a través de Internet llenando un formulario y aceptando las condiciones de uso establecida en la página web de la Sunarp.
La autenticidad de toda la información que consigne el titular registral en el contrato de adhesión electrónico se entenderá que es de su exclusiva responsabilidad y asumirá las consecuencias legales que pudieran corresponder a la consignación de información imprecisa, errónea o falsa.
La información proporcionada no tiene el carácter de publicidad registral, por lo tanto, no puede ser opuesta a terceros. Dicha información simplemente tiene un carácter informativo y referencial. El usuario se verá obligado a recurrir al Poder Judicial para solicitar la anotación de alguna medida cautelar que impida la consumación de mayores daños y perjuicios contra su propiedad2.
Concluida, la parte introductoria, iniciemos el comentario, citando el artículo 949 del Código Civil, que nos indica cómo opera la transferencia de bien inmueble: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.
Notemos, que nuestro Código Civil de 1984, recoge la clásica teoría francesa según la cual, el consentimiento tiene la facultad de transmitir la propiedad al adquirente, o el solo intercambio de voluntades, o el consensus, perfecciona la transferencia de la propiedad inmobiliaria, dejando de lado a simple vista, la inscripción de un inmueble en el Registro Público correspondiente.
Es decir, la transferencia de propiedad no es constitutiva de derecho, porque nace fuera del registro, no se perfecciona con la inscripción en el registro, como sí sucede, con la constitución del patrimonio familiar así como con la hipoteca, que son actos constitutivos, que nacen con la inscripción en el registro respectivo, no antes ni después de esta, tal como se indica expresamente en el Código Civil, incluyéndose a las uniones de hecho, incorporada en julio de 2010 según la Ley Nº 29560, que modifica la Ley Nº 26662, Ley de Asuntos No contenciosos en la Vía Notarial.
Sin embargo, el mismo Código Civil de 1984, en su artículo 1135 desarrolla el tema de la concurrencia de acreedores sobre un bien inmueble, que nos dice: “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de la inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”.
Por lo tanto, se puede advertir claramente de la lectura del artículo 1135 del Código Civil, que la inscripción ante el registro respectivo, va a tener prioridad y derecho preferencial frente al derecho real no inscrito o no incorporado al registro.
Entonces, surge una interrogante: ¿La sola obligación de enajenar el inmueble realmente me hace propietario de este bien? Indudablemente, ella sola no otorga la propiedad sobre este.
Por ejemplo: En la compraventa de un departamento o de una casa (obligación de dar bien cierto determinado) solo tienen pleno conocimiento de tal celebración: el comprador o nuevo adquirente, el anterior propietario, titular registral o vendedor, el notario y algunas personas más. Y si uno quiere que sea reconocido por todos dicho contrato, requiere de la inscripción registral en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - Registro de Propiedad Inmueble, lo que permite tener efectos erga omnes, de esta manera se logra oponer el derecho del titular sobre otros que quieran perturbarlo o no tengan derecho inscrito, como vamos a desarrollar más adelante.
Lo que sucede, entonces, en la práctica, es una situación distinta a la consensualidad planteada por el artículo 949 del Código Civil de 1984; es más, existe inclinación o tendencia en la población peruana, y primordialmente en la población limeña, de optar por el sistema constitutivo3 para los bienes inmuebles, e incluso para los bienes muebles, en vez de optar por el sistema declarativo4.
Resulta necesario y preferible, que si uno adquiere un bien inmueble, lo registre inmediatamente, porque, de no hacerlo, corre el riesgo de perder el derecho de propiedad sobre dicho bien, y con mayor razón, si el vendedor transfiere el inmueble a otra persona, y esta logra inscribir su derecho de propiedad ante el registro antes que el primero, van a competir dos derechos: el derecho real y el derecho registral.
Y si bien es cierto, no existe obligación de inscribir la transferencia del bien, por ejemplo la compraventa de un inmueble, si se procede a la inscripción de dicho derecho ante el registro respectivo, el derecho como propietario sobre el bien inmueble, goza de las garantías que otorga la Sunarp5, contenidas en la Ley Nº 26366 artículo 3: “b) Intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme. c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro (…)”; además goza de la protección del derecho inscrito a través de los principios registrales, que son notas o rasgos característicos del Sistema Registral imperante en cada Estado, tales como: principio de legitimación –artículo 2013 del CC6 y el artículo VII del RGRP7–, principio de prioridad preferente –artículo 2016 del CC8 y el artículo IX del RGRP9– más conocido por el aforismo latino “Prior en tempore, potior in jure”, que significa “primero en el tiempo, es el más poderoso en el Derecho” y finalmente, el principio de oponibilidad –artículo 2022 del CC10–, oponibilidad de derechos reales sobre inmuebles inscritos, que nos dice: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone”.
Además, fuera de estar protegido el derecho de propiedad inmueble inscrito en el registro, por las garantías que otorga el ente regulador del Sistema Registral Peruano, y por los principios registrales, dicho derecho goza de publicidad –artículo 2012 del Código Civil11 y el artículo I Publicidad Formal12 y II Publicidad Material13 del RGRP– publicidad entendida, no en el sentido de publicidad noticia, como brinda un Registro Administrativo (ejemplo: la municipalidad, Reniec); sino una publicidad registral, ya que proviene de un Registro Jurídico (ejemplo: Registros Públicos), el cual, otorga la publicidad cognoscibilidad y oponibilidad, erga omnes –frente a todos– que se juega en dos momentos: antes de la adquisición (para saber quién es el titular registral o propietario del bien inmueble que uno desea adquirir) y después de la adquisición (para que el derecho registrado allí goce de seguridad jurídica dinámica14 y estática15).
Concluyendo: Conviene traer a colación la opinión de Jorge Alvarado Valverde, quien indica que el tema surge como consecuencia o es en realidad una manifestación patológica de un sistema de transferencia de propiedad de bienes inscribibles, analizado como un todo orgánico, ya que es el producto de la disfuncionalidad del sistema de seguridad de tipo jurídico (actividad notarial, registral y jurisdiccional)16.
Así como también, resulta oportuno, citar al Dr. Álvaro Delgado Scheljee, tomando como referencia su comentario vertido en “La Publicidad Jurídica en Perú: eficiacia material y principios registrales”17: que el registro es el sistema más perfecto y eficiente que se haya inventado hasta la fecha, para publicitar situaciones jurídicas, oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad en el tráfico de los bienes.
Podemos precisar, entonces, que es necesaria, la modificación del artículo 949 del CC, en el sentido, que regule la verdadera forma de transferencia de propiedad inmueble según lo que opera en la actualidad, en busca de una congruencia entre la situación registral con la extrarregistral.
Recordando, que una de las características del Derecho es ser cambiante, y que la norma jurídica debe poseer características esenciales como: validez, eficacia, y valor, ya que de lo contrario, no sirve ni satisface las necesidades de gobernantes y gobernados.
Dejemos de lado, las tradiciones arcaicas y normas copiadas de países con diferente mentalidad, y comencemos a preocuparnos por nuestra realidad y cómo contribuir a efectivizar el derecho fundamental constitucionalmente reconocido contemplado en el artículo 2 inciso 16 “el derecho a la propiedad”.
Comenzando por reconocer a nivel normativo que la transferencia de propiedad inmueble se perfeccione con la inscripción en el registro respectivo, lo cual, progresivamente, va a llevar a la certeza jurídica en las transferencias inmobiliarias, solidez y consolidación de un verdadero sistema registral peruano, mayor inversión de capital nacional e internacional por la seguridad en las transacciones, la protección de la seguridad del tráfico, consolidación de la publicidad registral, reducción de los costos de transacción a nivel registral y notarial, y finalmente descongestionar efectivamente el Poder Judicial.
Conviene recordar la finalidad de la Ley del 2 de enero de 1888: “adquirir sin temor de perder lo adquirido y prestar con seguridad sobre la propiedad raíz”.
La transferencia inmobiliaria, debe dejar de lado la forma ad probationem, e instaurarse el cumplimiento de la formalidad ad solemnitatem, bajo sanción de nulidad, es decir, por Escritura Pública18 e inscripción ante el Registro respectivo, ya que en la práctica, no se presentan al registro minutas de compraventa de inmueble ni documentos privados, sino más bien, se presenta el testimonio o parte del documento protocolar que contiene la compraventa del inmueble –escritura pública–, máxime, porque el registrador público califica de acuerdo a los documentos que se presentan con el título, y que deben fundar la inscripción de manera directa, ya que ellos no son jueces ni notarios, y su función es totalmente distinta a los citados funcionarios públicos, e incluso, por cada inscripción, son responsables civil, administrativa y penalmente, así como deben indemnizar a la parte perjudicada por los errores incurridos en el ejercicio de su función, conforme se cita en el artículo 3 inciso d) de la Ley Nº 26366.
NOTAS:
1 Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos, Ley Nº 26366 (16/10/1994).
Artículo 2: “El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo jurídico registral a los Registros de todos los Sectores Públicos y está conformado por los siguientes registros:
a. Registro de Personas Naturales: que unifica los siguientes registros:
Registro de Mandatos y Poderes, Registro de Testamentos
Registro de Sucesiones Intestadas, Registro Personal
Registro de Comerciantes y Gestión de Intereses.
* Ley Nº 29560 se crea el Registro de las Uniones de Hecho.
b. Registro de Personas Jurídicas:
Registro de Personas Jurídicas y creadas por Ley,
Registro Mercantil (Sociedades), Hidrocarburos y
Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.
c. Registro de Propiedad Inmueble: Registro de Predios (que unifica el Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. En este Registro se inscriben las Transferencias de Propiedad, Declaratorias de Fábrica, Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de Dominio, Embargos y Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales. En virtud a la unificación también se inscribe el derecho de propiedad y otros derechos o actos relativos a predios de pueblos jóvenes, urbanizaciones populares, entre otros; así como la inscripción del derecho de posesión de predios rurales, entre otros), Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos, Registro de Derechos Mineros.
d. Registro de Bienes Muebles: Registro de Propiedad Vehicular, Registro de Naves y Aeronaves, Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques, Registro Mobiliario de Contratos (Se inscriben todos los actos a los que se refiere el artículo 32 de la Ley de Garantía Mobiliaria, que recaigan sobre bienes muebles no registrados en un Registro Jurídico de Bienes - Ley Nº 28677, Ley de la Garantía Mobiliaria, en su quinta disposición final, modifica los incisos c) y d) del artículo 2 de la Ley 26366, que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos).
e. Los demás Registros de carácter jurídico, creados o por crearse”.
2 En: <www.sunarp.gob.pe>.
3 La inscripción constitutiva, constituye un requisito indispensable para que tenga lugar la transferencia o constitución de un derecho real. la inscripción constitutiva es aquella que por sí misma o con otros elementos previstos de carácter necesario, da vida al derecho real o es un elemento de constitución, supresión o modificación. Es la forma propia de aquellos sistemas que, exigiendo formas especiales para adquirir los derechos reales, niegan este valor a la tradición y lo centran en la forma registral de estos. El efecto típico de la inscripción constitutiva, además del de publicidad en los mismos términos que las declarativas, es el de dar vida al derecho real. En este aspecto desempeña la inscripción la misma función que en los ordenamientos legislativos basados en la teoría del título y el modo, y el modo corresponde a la tradición.
4 La inscripción declarativa: cuando basta el título para la transmisión inmobiliaria (solo consenso), el acto o contrato nace fuera del registro.
5 Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos, contenido en el artículo 3 de la Ley Nº 26366:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro;
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades que corresponda conforme a ley.
6 Artículo 2013 del Código Civil de 1984, Principio de Legitimación: que a la letra indica: “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”.
7 Artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que nos indica: “Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”.
8 Artículo 2016 del Código Civil de 1984: Prioridad Preferente “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”.
9 Artículo IX del Título Preliminar del RGRP: “Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación: principio de prioridad preferente”.
10 Artículo 2022 del Código Civil de 1984: Principio de Oponibilidad: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”.
11 Artículo 2012 del Código Civil: Principio de Publicidad: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.
12 Artículo I del Título Preliminar del RGRP: Publicidad Material
“El registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo”.
13 Artículo II del Título Preliminar del RGRP: Publicidad Formal
“El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento afectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral.
14 La seguridad dinámica o de tráfico procura brindar protección a los terceros que se ven involucrados en la circulación de la riqueza, aspecto este último que se proyecta en dos vertientes: protección de los acreedores del enajenante, que pueden ver burlados la garantía de este crédito con enajenaciones fraudulentas; y protección a los adquirientes, que no deben estar expuestos a la sorpresa de que el bien que se le transmite se encuentre gravado, embargado o simplemente no pertenezca al transferente.
15 La seguridad estática está destinada a proteger al derechohabiente o titular del derecho frente a turbaciones o ataques de terceros, que se inmiscuyan o traten de desconocer su titularidad.
16 ALVARADO VALVERDE, Jorge Enrique. “El fraude en el tráfico jurídico de bienes inscribibles”. En: El Visir. Revista Electrónica de Derecho Registral y Notarial. Nº 1, 2009 <http://revistas.pucp.edu.pe/elvisir/sites/revistas.pucp.edu.pe.elvisir/files/images/Enrique-Alvarado-Modelo-visir-public.pdf>.
17 Ponencia en el Congreso Nacional de Derecho Registral 2010.
18 Decreto Legislativo Nº 1049 publicado en El Peruano el 26/06/2008:
Artículo 82: “El notario expedirá bajo responsabilidad, testimonio, boleta y partes, a quien lo solicite, de los instrumentos públicos notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de la función (…)”.
Artículo 83: El testimonio: “El testimonio contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y foja donde corre la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo expide”.
Artículo 85: El parte: El parte contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los otorgantes y autorizado por él, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha en que lo expide.
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